Comune e Catasto – Facciamo chiarezza
Perché due enti diversi hanno le piante dei nostri immobili ?
Perché se la pianta del Catasto è conforme alla realtà occorre verificare comunque la pianta depositata in Comune ?
Proviamo a fare chiarezza senza addentrarci troppo nei dettagli.
Il Comune ed il Catasto hanno funzioni diverse.
Il Comune, in campo edilizio, ha la competenza di autorizzare le opere, vigilare sugli abusi edilizi e far rispettare le normative nazionali, regionali e locali in campo edilizio-urbanistico.
Per fare un esempio : la ristrutturazione di un appartamento o anche uno spostamento semplice di una porta su un muro sono soggetti a pratica edilizia (SCIA o CILA) con progetto a firma di tecnico abilitato.
Il Catasto invece ha la funzione di applicare la rendita catastale agli immobili e di conseguenza fornire l’elemento base (rendita catastale) sulla quale pagare le tasse (Irpef, IMU, etc.).
I dati catastali ed i documenti catastali sono anche fondamentali per l’identificazione dell’immobile in caso di trasferimento diritti (compravendita, successione, donazioni, etc.)
Per tornare all’esempio precedente della ristrutturazione, terminate le opere risulta obbligatorio per normativa aggiornare la documentazione catastale con un nuovo “catastino”.
Pertanto gli adempimenti fondamentali sono due, uno rispetto al Comune e l’altro rispetto al Catasto.
Chiarito questo aspetto, diventa più comprensibile il motivo per il quale le verifiche di conformità – sia per le compravendite che per altri motivi – devono essere eseguite sia sulla documentazione Comunale (licenze edilizie, concessioni, Autorizzazioni, Condono, Dia, etc.) che su quella Catastale.
Vale la pena ricordare che la Legge 122/2010 impone che il venditore, nell’atto di compravendita dichiari la conformità dei dati catastali e della planimetria catastale rispetto la realtà.
Riguardo invece la conformità urbanistica non ci sono obblighi di legge (salvo l’abuso totale) ma, qualora il bene venduto presenti una difformità o un abuso si aprono le porte di un contenzioso certamente non piacevole e dispendioso. Si rimanda ad un post precedente per le verifiche “Comprare e vendere casa. Cosa controllare”